Heb ik recht op een tijdelijke huurvermindering of kan ik het betalen van mijn huur uitstellen tot na de crisis?

Zoals we recent aan een cliënt adviseerden, kan dit mogelijks, al kunnen we dit niet met zekerheid zeggen.

Allereerst kan je je niet op overmacht beroepen. Indien we bij huur de verplichtingen destilleren tot het essentiële, zijn de contractuele verplichtingen als volgt verdeeld:

  • De verhuurder: stelt het gebouw ter beschikking, verschaft het rustig genot dat hij kan en moet verschaffen en het pand blijft in de bedongen staat ter beschikking van de huurder.
  • De huurder: betaalt de huurgelden en onderhoudt het pand.

Niets belemmert je als huurder om aan je betalingsverplichting te voldoen aangezien de banken nog functioneren. Bovendien draag jij als huurder het risico van jouw handelsactiviteiten, met inbegrip van alle (ook externe) factoren die een impact kunnen hebben om het al dan niet succesvol karakter ervan. Dit kan je niet zomaar afschuiven op de verhuurder. Tenslotte wordt er ook verwacht van ondernemingen dat zij een financiële buffer voorzien voor dergelijke onverwachte omstandigheden.

Hier stopt het echter niet. De wet voorziet mogelijks toch nog een oplossing. Zo bepaalt de wet dat indien het gehuurde pand geheel of gedeeltelijk ‘teniet gaat’, de huurder een vermindering van de huurgelden of in bijzondere gevallen een beëindiging van de overeenkomst mag vorderen. Dit ‘teniet gaan’ kan zowel op materiële wijze, door bijvoorbeeld een brand, maar ook op juridische wijze, doordat het gebruik bijvoorbeeld beperkt wordt door overheidsmaatregelen.

Toegepast op de huidige situatie, heb je in principe nog wel toegang tot je winkel en kan je deze nog gebruiken voor het opslaan van stock en eventueel online verkoop. Je kan door de verplichte sluiting echter een belangrijk deel van je handelsactiviteiten niet meer uitoefenen, namelijk de verkoop ‘in persoon’. Kan dit vallen onder ‘gedeeltelijke vernietiging’ van het pand? Dit oordeel zal afhangen van de rechter, tenzij de overheid maatregelen uitroept voor deze bijzondere situatie.