De handelshuur: inhoud van de overeenkomst

De handelshuurovereenkomst

De handelshuurovereenkomst regelt de rechten en plichten van de huurder en de verhuurder van een onroerend goed dat dienst doet als ‘handelspand”. Deze bijdrage wijst u op de belangrijkste componenten die een handelshuurovereenkomst best dient te bevatten.

De handelshuurwet primeert

Als uitgangspunt geldt dat de verhuurder noch de huurder zomaar wat kunnen overeenkomen. Alle bepalingen die zij opnemen in hun handelshuurovereenkomst dienen volledig in overeenstemming te zijn met de handelshuurwet. Deze wet bevindt zich als een afzonderlijke wet in het Burgerlijk Wetboek en bevat een 31-tal artikelen die dwingend van aard zijn. Afwijken hiervan is niet mogelijk (hoewel, deze wet is niet van openbare orde zodat bepaalde nietigheden wel gedekt kunnen worden).

Vanaf dat de relatie tussen de huurder en de verhuurder valt onder het toepassingsgebied van de handelshuurwet, is deze wet van toepassing. Zelfs indien de verhuurder of de huurder een andere naam geven aan de huur (bv. woninghuur of gemene huur), dan nog zal de rechtbank alle geschillen oplossen conform de dwingende bepalingen van de handelshuurwet. Ontsnappen is niet mogelijk.

Langs de andere kant is wel mogelijk om overeen te komen dat een huur die op zich niet valt onder het toepassingsgebied van de handelshuurwet (bv. u (ver)huurt een garage, of een tweede woonst),  toch onder de regels van de handelshuur valt. De handelshuurwetgeving beschermt de huurder en is voor de huurder voordeliger dan het gemeen (gewoon) huurrecht, zodat met toestemming van beide partijen deze wetgeving van toepassing kan worden verklaard door zulks in het contract op te nemen.

Dit alles wil niet zeggen dat er geen contractsvrijheid meer is. Handelshuurovereenkomsten bestaan in alle maten en gewichten. Deze kunnen evenwichtig opgesteld worden maar ook  in het voordeel van de verhuurder of van de huurder  Het onderscheid tussen de verschillende handelshuurovereenkomsten wordt verklaard door het feit dat de handelshuurwet slechts een beperkt aantal aspecten bepaald (waarvan niet afgeweken kan worden) zodat ook een groot aantal afspraken door partijen zelf kunnen worden overeengekomen. Lees het contract dat u wordt voorgelegd steeds goed na en vraag evt. juridisch advies. Het is beter problemen te voorkomen en met volle zekerheid een handelshuurovereenkomst aan te gaan.

De dwingende bepalingen van een handelshuurovereenkomst / van de handelshuurwet

  1. Wanneer spreekt men van een handelshuurovereenkomst?

De handelshuurwet stelt dat zij van toepassing is op de huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die, hetzij uitdrukkelijk of stilzwijgend vanaf de ingenottreding van de huurder, hetzij krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst van partijen in de loop van de huur, door de huurder of door een onderhuurder in hoofdzaak gebruikt worden voor het uitoefenen van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek.

Het komt er samengevat op neer dat een onroerend goed wordt verhuurd waarin de huurder een handel drijft waarin contact is met het publiek (bv. een krantenwinkel (er komt cliënteel) maar niet een kantoor (er wordt gewerkt maar er komt geen cliënteel). De wet bevat ook enkele uitzonderingen.

  1. De duurtijd & opzegmogelijkheden

Een handelshuurovereenkomst dient minstens 9 jaar te duren. Korter kan niet, langer kan wel (er is wel de mogelijkheid een huur overeen te komen die maximaal 1 jaar duurt maar dan valt men onder het pop-updecreet en niet onder handelshuurwet). Indien de overeenkomst zou bepalen dat de huur wordt aangegaan voor bv.5 jaar dan zal dit automatisch worden verlengd naar 9 jaar.

De huurder kan steeds de handelshuur om de 3 jaar opzeggen (bij het verstrijken van elke 3-jarige periode) indien hij 6 maanden op voorhand opzegt via de deurwaarder of een aangetekende brief. Wordt de handelshuurovereenkomst aangegaan voor 9 jaar dan betekent dit dat een opzeg mogelijk is na 3 jaar huur, na 6 jaar huur en na 9 jaar huur. Tussenin gaat niet, in tegenstelling met woninghuur. Een reden voor opzeg is niet nodig.

De verhuurder kan de handelshuur niet opzeggen behalve als partijen de mogelijkheid hiertoe in de huurovereenkomst opnemen. Dan nog kan hij dit enkel bij het verstrijken van elke 3-jarige periode, met een opzegtermijn van 1 jaar en enkel als hij zelf of bepaalde familieleden  het pand willen uitbaten als handelsbestemming.

  1. Werken uitvoeren in het pand

Niet zelden zal de huurder het gehuurde pand gebruiksklaar willen maken voor zijn handelsbestemming. De wet bepaalt dat de huurder het recht heeft aan het gehuurde goed elke verbouwing uit te voeren die dienstig is voor zijn onderneming en waarvan de kosten drie jaar huur niet te boven gaan, mits daardoor noch de veiligheid, noch de salubriteit, noch de esthetische waarde van het gebouw in het gedrang komen, en mits hij vooraf de verhuurder bij ter post aangetekende brief of bij (exploot van gerechtsdeurwaarder) in kennis stelt van al de voorgenomen veranderingen, met overlegging van de plans en bestekken, zodat de verhuurder in voorkomend geval zich om wettige redenen ertegen kan verzetten.
Indien de verhuurder binnen dertig dagen na de ontvangst van het door de huurder gezonden bericht niet heeft te kennen gegeven, bij ter post aangetekende brief of bij (exploot van gerechtsdeurwaarder), dat hij zich tegen de uitvoering van die verbouwingen verzet, wordt hij geacht ermee in te stemmen.

De huurder kan dus in bepaalde omstandigheden ‘beperkte’ veranderingswerken uitvoeren zolang hij de verhuurder op de hoogte stelt per aangetekende brief. In elke situatie zal dienen te worden nagegaan of de voorwaarden al dan niet vervuld zijn. Weigert de verhuurder, dan kan het geschil aan de Vrederechter worden voorgelegd.

De uitvoering van de werken geschiedt op risico van de huurder.

De handelshuurwet bepaalt ook dat wanneer verbouwingen zijn uitgevoerd op kosten van de huurder, met uitdrukkelijk of stilzwijgend akkoord van de verhuurder of krachtens een rechterlijke beslissing, de verhuurder, behoudens andersluidende overeenkomst, de verwijdering ervan bij het vertrek van de huurder niet kan vorderen, maar hij kan zich ertegen verzetten. Indien de verbouwingen niet worden verwijderd, heeft de verhuurder de keus om ofwel de waarde van de materialen en het arbeidsloon te vergoeden, ofwel een bedrag te betalen, dat gelijk is aan de door het onroerend goed verkregen meerwaarde.
Ten aanzien van door de huurder zonder verlof ondernomen verbouwingen kan de verhuurder, hetzij in de loop van de huur, hetzij bij het eindigen ervan, eisen dat de lokalen in hun vroegere toestand worden hersteld, onverminderd schadevergoeding, zo daartoe grond bestaat. Indien hij de aldus uitgevoerde verbouwingswerken behoudt, is hij geen vergoeding verschuldigd.

Deze wettelijke bepaling spreekt over ‘behoudens andersluidende overeenkomst’ zodat partijen over het lot van de verbouwingswerken anders kunnen overeenkomen. Een goede contractuele clausule in de huurovereenkomst is dan ook zeer belangrijk  voor zowel huurder als verhuurder die bepaalde verbouwingswerken willen behouden / meegenomen / vergoed zien.

  1. Overdracht van huur en onderhuur

De huurder kan de huur overdragen of in onderhuur geven. In de praktijk zal de verhuurder meestal contractueel bepalen dat zulks verboden is. Dit is een rechtsgeldige clausule. Dit verbod geldt evenwel niet indien de handelshuur(overeenkomst) samen met de handelszaak wordt overgedragen (bv. de huurder wil stoppen met zijn bakkerij en vindt een overnemer; hij kan ook de huurovereenkomst mee overdragen). Er zijn uitzonderingen en voorwaarden. Goed om weten is dat na overdracht van de handelshuur, de oorspronkelijke huurder mede aansprakelijk blijft voor alle verplichtingen van de huurovereenkomst gedurende dezelfde 9-jarige periode (bv. hij kan aangesproken worden in betaling van huurgelden als de overnemer de huur niet betaalt).

  1. Verkoop van het gehuurde pand: uitzetting?

De verhuurder verkoopt tijdens de huurperiode het handelspand. De koper wordt dan de nieuwe verhuurder en treedt in de rechten en plichten van de vorige verhuurder. Hij kan de huur enkel maar opzeggen onder aan aantal voorwaarden. De huurovereenkomst dient ten eerste deze mogelijkheid tot opzeg te voorzien, ten tweede kan dit slechts in een aantal gevallen (hij of bepaalde familie wil zelf het pand benutten; hij wil geen handelsbestemming meer; hij wil bepaalde grote werken uitvoeren, er zijn grove tekortkomingen door de huurder), ten derde dient hij dit te doen binnen de 3 maanden na aankoop en ten vierde geldt een opzegtermijn van 1 jaar.

  1. Wat na de eerste huurperiode (van 9 jaar)

Na het einde van de eerste huurperiode (dus na 9 jaar indien de huur aangegaan wordt voor 9 jaar) wordt de huur eenvoudigweg voortgezet  als geen van beide partijen heeft gereageerd en de huurder het pand blijft betrekken. Er ontstaat dan een huurovereenkomst van onbepaalde duur die opzegbaar is met een termijn van 18 maanden.

Om dit te vermijden nemen huurder dan wel verhuurder best tijdig initiatief. De huurder die graag de handelshuur blijft behouden voor een nieuwe periode (van 9 jaar), zal dit aangetekend en tijdig aan de verhuurder dienen mee te delen, nl. tussen de 18e en de 15e maand voor het verstrijken van het einde van de huurperiode. Hierbij zijn bepaalde vermeldingen verplichtend opgenomen in de brief. Deze materie en de navolgende acties van de verhuurder die deze hernieuwing kan weigeren (redenen, mogelijkheden, vergoedingen,..), is complex van aard en bijzondere voorzichtigheid is aan de orde. Het zou niet de eerste keer zijn dat een huurder een hernieuwing van zijn huur geweigerd ziet omwille van het niet naleven van een formalistisch aspect voorzien in de wet.

Bepalingen die partijen zelf overeen kunnen komen

De handelshuurwet schrijft een aantal rechten en plichten voor maar vele afspraken kunnen partijen zelf overeenkomen, bv:

-        de huurprijs

-        de al dan niet indexering van de huurprijs

-        gedetailleerde bestemming van het pand

-        huurwaarborg

-        belastingen, nutsvoorzieningen, lasten onroerende voorheffing

-        onderhoud & herstellingen

-        verzekeringen

-        plaatsbeschrijving

-        het lot van uitgevoerde werken

-        …

Belang van een goede handelshuurovereenkomst

Zowel de huurder als de verhuurder hebben belang bij een goede handelshuurovereenkomst. Het geeft zekerheid en vermijdt discussies en evt. rechtszaken achteraf. Wees kritisch en onderteken niet zomaar een handelshuurcontract dat u wordt voorgelegd. Wees eveneens voorzichtig bij een opzeg of bij een aanvraag tot hernieuwing van de handelshuurovereenkomst.

Sirius Legal staat u bij het opstellen, nakijken en aanpassen van uw handelshuurovereenkomst en uiteraard ook bij het opduiken van eventuele problemen. Contacteer joep@siriuslegal.be voor meer informatie.